Was sind Nebenkosten? Das müssen Mieter wissen

Wer eine Wohnung oder ein Haus mietet, muss Nebenkosten bezahlen. Nebenkosten umfassen alle Kosten, die für eine Immobilie anfallen, um sie zu betreiben, instand zu halten und zu verwalten. Auch Steuern und Abgaben gehören dazu. Enthalten sind unter anderem auch Versicherungsbeiträge, Gemeindeabgaben sowie Aufwendungen für Reparaturen und Wartungsarbeiten an oder in der Immobilie.

Um unerwartet hohe Nebenkosten zu vermeiden und die Gesamtmiete zu optimieren, können Mieter unsere Energiespartipps anwenden.  Durch bewusstes Verhalten und gezielte Maßnahmen zur Energieeinsparung lassen sich die Nebenkosten spürbar reduzieren.

Welche Nebenkosten sind umlagefähig und wie unterscheiden sich Betriebskosten von Nebenkosten? Der Beitrag liefert alle Antworten.

Nebenkosten für Mieter: Was zählt zu den Nebenkosten?

Nicht alle Nebenkosten können an Mieter weitergegeben werden. Doch bei denen, die umlagefähig sind, unterscheidet man zwischen kalten und warmen Nebenkosten.

• Warme Nebenkosten

Mit warmen Nebenkosten sind Kosten für den Betrieb der Heizung und zur Herstellung von Warmwasser gemeint. Dies umfasst neben dem Verbrauch und der Lieferung von Brennstoffen auch den notwendigen Strom für den Betrieb der Heizungsanlage bzw. der Warmwasserbereitungsanlage sowie deren Wartung, Reinigung und Instandhaltung.

• Kalte Nebenkosten

Kalte Nebenkosten beinhalten alle anderen Positionen, die mit Heizungs- und Warmwasserkosten nichts zu tun haben. Unter anderem sind das Straßenreinigungen, Abwasserreinigung, Müllabfuhr oder Hausmeisterservices. Diese Kosten bleiben weitgehend konstant; sie sind nicht so variabel wie die warmen Nebenkosten.

• Sind Heizkosten Nebenkosten?

Ja, Heizkosten sind Nebenkosten einer Immobilie. Sie fallen in die Kategorie der warmen Nebenkosten.

• Wie wirken sich Nebenkosten auf die Miete aus?

Nebenkosten haben einen wesentlichen Einfluss auf die Gesamtmiete, die Mieter für eine Wohnung oder ein Haus bezahlen. Sie werden zusätzlich zur Miete erhoben.

In welcher Höhe Vermieter Nebenkosten abrechnen, hängt von mehreren Faktoren ab. Der Umfang der erbrachten umlagefähigen Dienstleistungen, der Zustand des Gebäudes, die Effizienz der Heizungsanlage und das individuelle Verbrauchsprofil beeinflussen neben einigen anderen Aspekten die Höhe der Nebenkosten.

Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten

Der Begriff Betriebskosten wird oft synonym zum Begriff Nebenkosten verwendet, doch die Gleichsetzung ist nicht ganz richtig. Betriebskosten sind lediglich ein Teil der Nebenkosten, die Vermieter auf ihre Mieter umlegen dürfen.

Der Begriff Nebenkosten ist weiter gefasst. Dahinter verbergen sich alle Kosten, die mit dem Betrieb, der Verwaltung und Instandhaltung in Zusammenhang stehen.

• Was zählt zu den Betriebskosten?

Zu den Betriebskosten zählen laufende Kosten, die für den Betrieb der Immobilie - sei es ein Haus oder eine Wohnung - anfallen. Folgende Positionen zählen laut geltender Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu den Betriebskosten: 

• Grundsteuer
• Gemeindegebühren für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung
• Heizkosten (inkl. Wartung) und Warmwasser
• Aufzugskosten
• Gartenpflege
• Beleuchtungskosten für Gemeinschaftsräume (z. B. Eingangsbereich, Außenbeleuchtung, Treppenhaus)
• Hausversicherungen (Sach- und Haftpflichtversicherungen)
• Hausmeister
• Regelmäßige Kosten für eine SAT-Anlage oder einen Kabelanschluss
• Kosten für den Betrieb von Wäschepflegeeinrichtungen
• Sonstige Betriebskosten (z. B. Wartungsarbeiten, wiederkehrende Pflegekosten, z. B. Wartung von Rauchmeldeanlagen oder Dachrinnenreinigung)

Die Nebenkostenabrechnung verständlich erklärt

In einer Nebenkostenabrechnung werden alle umlagefähigen Kosten aufgelistet, die über die Kaltmiete hinausgehen. Die Abrechnung umfasst alle vertraglich vereinbarten Nebenkosten wie Heizkosten, Wasserverbrauch, Müllentsorgung, Straßenreinigung, Hausmeisterdienste und andere Betriebskosten. Der Zweck der Nebenkostenabrechnung ist es, die tatsächlich entstandenen Kosten mit den vom Mieter im Voraus geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen abzugleichen.

Die Mietnebenkostenabrechnung zeigt auf, ob die Nebenkostenvorauszahlung des relevanten Zeitraums die tatsächlichen Kosten gedeckt haben oder ob eine Nachzahlung (bei zu niedriger Vorauszahlung) oder eine Rückzahlung (bei zu hoher Vorauszahlung) fällig ist.

Für den Mieter bietet die Nebenkostenabrechnung Transparenz darüber, wofür die Nebenkostenvorauszahlungen verwendet wurden.

• Kurze Definition: Was ist eine Nebenkostenabrechnung?

Eine Nebenkostenabrechnung ist die jährliche Aufstellung der tatsächlich angefallenen Betriebskosten einer Wohnung, abgeglichen mit den Vorauszahlungen. Sie listet umlagefähige Nebenkosten auf, um festzustellen, ob Mieter mehr oder weniger gezahlt haben als nötig. Basierend darauf erfolgt eine Nebenkostennachzahlung durch den Mieter oder eine Rückzahlung durch den Vermieter.

• Die Bestandteile der Nebenkostenabrechnung

In einer Nebenkostenabrechnung müssen per Gesetz bestimmte Bestandteile enthalten sein:

• Zeitraum der Nebenkostenabrechnung
• Aufstellung der Gesamtkosten (z. B. Gesamtkosten in einem Mehrfamilienhaus)
• Anteil des Mieters an den Gesamtkosten
• Erläuterung des Umlageschlüssels (z. B. pro Kopf, pro Quadratmeter, nach tatsächlichem Verbrauch)
• Aufstellung der für den Zeitraum der Nebenkostenabrechnung geleisteten Vorauszahlungen.
• Unterschiedsbetrag zwischen tatsächlich angefallenen Betriebskosten und geleisteten Vorauszahlungen

• Wann kommt die Nebenkostenabrechnung?

Wenn Vermieter die Nebenkosten abrechnen, muss dies spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erledigt sein. Der Mieter muss die Abrechnung innerhalb dieser Frist erhalten.

Nebenkosten im Mietvertrag: Möglichkeiten der Abrechnung

Nebenkosten können auf unterschiedliche Weise abgerechnet werden: pro Kopf, nach Verbrauch, nach Fläche oder pauschal.

• Was man bei der Nebenkostenvorauszahlung beachten sollte

Ausschlaggebend ist die vertragliche Vereinbarung zur Umlagefähigkeit von Nebenkosten. Nur, was im Mietvertrag steht, darf auch abgerechnet werden - vorausgesetzt, es entspricht den gesetzlichen Vorgaben.

Die Höhe der Vorauszahlung richtet sich nach den tatsächlichen Kosten. Der Vermieter darf nicht ohne Weiteres eine Nebenkostenerhöhung ansetzen, auch nicht aufgrund einer zu erwartenden Verteuerung von Brennstoffen für die Heizung.

Die jährliche Mietnebenkostenabrechnung muss detailliert sein und alle gesetzlich vorgeschriebenen Bestandteile aufweisen. Mieter dürfen zum Nachweis der Kosten und zu Prüfungszwecken die entsprechenden Belege einsehen.

• Mietvertrag mit Nebenkostenpauschale: Was Mieter wissen sollten

Eine Nebenkostenpauschale oder auch Betriebskostenpauschale ist ein im Mietvertrag festgelegter Betrag. Dieser Betrag wird neben der Kaltmiete gezahlt und bleibt unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch konstant. Mieter müssen somit auch bei höherem Verbrauch keine Nachzahlung leisten. Allerdings ist auch keine Erstattung zu erwarten. Wenn Vermieter Nebenkosten pauschal abrechnen, wird keinen gesonderte Nebenkostenabrechnung angefertigt.

Die Nebenkosten über eine Pauschale abzurechnen, ist eher selten. Es besteht jedoch die Möglichkeit, beide Zahlungsvarianten miteinander zu kombinieren. Verbrauchsunabhängige Kosten, wie beispielsweise Hausmeisterservices, Gebäudereinigung oder Gartenpflege, können dann in einer Nebenkostenpauschale abgerechnet werden. Warmwasser- oder Heizkosten werden verbrauchsabhängig bestimmt und abgerechnet.

Wer einen Mietvertrag mit Nebenkostenpauschale abschließt, sollte auf die Angemessenheit der Nebenkosten pro qm achten. Eine praktikable Möglichkeit, um die ungefähren Betriebs- bzw. Nebenkosten einer Wohnung einzuschätzen, ist, durchschnittliche Betriebskosten einer Wohnung heranzuziehen, die vergleichbar ist. Verbraucherzentralen, Immobilienportale oder örtliche Mietervereine können hier weiterhelfen.

Auch sollten die in der Pauschalen enthaltenen Kosten im Einzelnen aufgeschlüsselt sein, damit Mieter überblicken können, ob zu den pauschalen Betriebskosten und zur Miete eventuell noch weitere Kosten auf sie zukommen.

• Die Nebenkostennachzahlung

Wenn die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen für die Nebenkosten geringer ausfallen als die im Laufe des Jahres tatsächlich entstandenen Kosten, führt dies zu einer Nebenkostennachzahlung. Der Mieter ist dann verpflichtet, die entstandene Differenz nach Erhalt der jährlichen Nebenkostenabrechnung zu begleichen, um die real aufgelaufenen Kosten zu decken.

Nebenkosten für Mieter: So behalten Sie die Kosten im Griff

Nebenkosten und Miete können unter ungünstigen Umständen zu einer großen finanziellen Belastung werden. Gegen steigende Energiepreise können Mieter nichts machen, aber sie haben die Möglichkeit, ihre selbst verursachten Kosten durch bewussten Energieverbrauch zu senken. Unsere 10 Tipps zum Heizkosten sparen sind leicht umsetzbar und wirkungsvoll. Zusätzlich helfen Stromverbrauchs-Apps dabei, die Kosten im Blick zu behalten und den Verbrauch zu optimieren. Mehr Informationen dazu liefert unser Beitrag Stromverbrauch im Blick: Stromverbrauch Apps für effizienten Energieeinsatz. Mit diesen Tipps und Hinweisen lassen sich die Nebenkosten im Griff behalten.